منذ نشأة الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، تحولت مهنة التقييم في المملكة العربية السعودية إلى إحدى المهن الأكثر تنظيما ومراقبة، ذلك لأن خدمات التقييم باتت الخطوة الأولى في كل مشروع استثماري مهما كبر حجمه أو صغر.
إنطلاقا من هذا السبب، سعت الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين إلى إعتماد المعايير الدولية للتقييم، وإلزام كافة شركات التقييم، وشركات التقييم العقاري باتباعها والإلتزام بها في إعداد تقارير التقييم الصادرة عنها.
ولهذه الغايات أصدرت الهيئة كتيبا يشرح معايير التقييم، وطرق وأساليب تقييم الأصول، وفروع التقييم وأغراضه، بهدف تنظيم عمل شركات ومكاتب التقييم وضمان جودة تقارير التقييم ومنع التضليل بغض النظر عن الجهة التي تطلب التقييم، سواء كانت أفراد، شركات، أو جهة حكومية.
في هذا المقال سنتحدث عن بعض ما ورد في كتيب الهيئة لغايات تبسيط المعلومة، إيمانا منا بأهمية تنظيم المهنة وتعبيرا عن إلتزامنا بما أوردته الهيئة.
بداية، ما هو تقييم الأصول؟
هي عملية تقدير قيمة شركة، أو عقار، أو تقييم الأدوات والآلات والمعدات، وتقييم المصانع والمشاريع الزراعية وكافة الموجودات التابعة لمنشأة ما، وتنتج تدفقا نقديا.
يتم عادة تقييم الأصول قبل الشراء والبيع، أو قبل شراء التأمين، أو لغايات سحب القروض.
يستند تقييم الأصول الملموسة بشكل أساسي إلى التدفقات النقدية، أو مقاييس التقييم القابلة للمقارنة، أو قيمة المعاملة.
ما هي معايير التقييم الدولية “حسب الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين”؟
- معايير عامة
وهي معايير ومتطلبات خاصة بأعمال التقييم وشروط مهنة التقييم، وأسس القيمة وأساليب التقييم وطرقه، وضوابط إصدار التقارير بما يتعلق بكافة خدمات التقييم ولكافة الأغراض، وهي ملزمة لكافة شركات التقييم العقاري العاملة على أرض المملكة وتخضع لرقابة مباشرة من عدة هيئات حكومية: كالهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وهيئة السوق المالية السعودية بما يختص بتقييم الصناديق الاستثمارية أو صناديق الريت.
- معيار نطاق العمل:
وهو المعيار الذي يعنى بالشروط الأساسية لمهمة التقييم مثل: الأصول المراد تقييمها، محل التقييم، أغراض التقييم، ومسؤولية الأطراف المرتبطة بعملية التقييم، سواء كانت تقييمات داخلية يقوم بها المقيم لصالح شركته، أو تقييمات خارجية لصالح العملاء.
حسب معايير التقييم الدولية، فإن لمعيار نطاق العمل متطلبات عامة منها وجوب إبلاغ المقيم العميل بنطاق العمل قبل الإنتهاء من المهمة ويشتمل على ما يلي:
- هوية المقيم.
- هوية العميل.
- هوية المستخدمين الآخرين.
- تحديد الأصول المراد تقييمها.
- عملة التقييم.
- الغرض من التقييم.
- أساس القيمة المستخدمة.
- تاريخ التقييم.
- طبيعة ومصدر المعلومات التي يعتمد عليها المقيم.
- نوع التقرير الذي سيتم إعداده.
- التأكيد على الإلتزام بالمعايير الدولية للتقييم.
- القيود على الاستخدام أو التوزيع والنشر.
- الامتثال للمعايير وأعمال البحث والاستقصاء
يقوم هذا المعيار على تنفيذ أعمال التقييم وأعمال المراجعة للتقييمات، وإعداد التقارير الأولية والنهائية وفقا لكافة مبادئ التقييم الواردة في معايير التقييم الدولية المناسبة لأغراض وغايات التقييم، إضافة للمتطلبات والشروط الواردة في نطاق العمل.
بعض الشروط المرتبطة بالبحث والاستقصاء:
- الكفاءة والكفاية في أعمال البحث والاستقصاء، وأخذ أغراض التقييم وأساس القيمة في الحسبان.
- جمع الأدلة والشواهد الكافية عبر عدة وسائل مثل: الزيارات الميدانية والمعاينة، طرح الأسئلة والاستفسارات، إجراء العمليات الحسابية، وإجراء تحليلات تضمن تعزيز أعمال التقييم بالشكل المناسب.
- التأكد من موثوقية المعلومات المقدمة للمقيم من قبل طرف آخر، والنظر في المدخلات المهمة المقدمة إلى المقيم، والبحث فيها وإثباتها، وتحديد إمكانية إستخدامها من عدمه.
- تسجيل أغراض التقييم، وأساس القيمة، وحدود البحث والاستقصاء ومصادر المعلومات، وإرسالها إلى كافة أطراف مهمة التقييم.
- الامتثال للمعايير الخاصة من شروط قانونية وتشريعية وتنظيمية، أو غيرها من الاشتراطات الرسمية التي تختلف عن بعض المعايير المنصوص عليها في المعايير الدولية للتقييم.
- وفي هذه الحالة يجوز الخروج عن المعايير الدولية، ويبقى التقييم موافقا للمعايير الدولية.
معيار إعداد التقارير
ينبغي أن يكون تقرير التقييم واضحا ومفهوما، كما يجب أن يقدم كافة المعلومات اللازمة ليتحقق الفهم السليم للتقييم ومراجعة التقييم، وأن يقدم التقرير وصفا دقيقا لنطاق مهمة التقييم، والغرض منه وإستخدامه، والإفصاح عن أي افتراضات، وأوجه الغموض والظروف المقيدة التي تؤثر على التقييم بشكل مباشر.
المعلومات الواجب توافرها في تقارير التقييم:
- نطاق العمل المنجز.
- الاستخدام المقصود.
- الأسلوب أو الأساليب المتبعة في التقييم.
- المدخلات الرئيسية.
- الافتراضات المقدمة.
- استنتاج القيمة والأسباب الرئيسية لأي نتيجة تم التوصل إليها.
المعلومات الواجب توفرها في تقارير مراجعة التقييم:
- نطاق العمل المنجز.
- تقرير التقييم المراد مراجعته والمدخلات والافتراضات التي اعتمد عليها.
- إستنتاجات المقيم المراجع والأسباب الداعمة لها.
- تاريخ التقرير.
معيار أسس القيمة
نعرف أيضا بمعايير القيمة، وهي المبادئ الأساسية التي تعتمد عليها مخرجات التقييم، ومن المهم أن يكون أساس القيمة ملائما لشروط وأغراض التقييم، لأن أساس القيمة يمكن أن يؤثر على اختيار أساليب التقييم والمدخلات والافتراضات والرأي النهائي للقيمة.
أسس معايير التقييم الدولية للقيمة
- القيمة السوقية.
- الإيجار السوقي.
- القيمة المنصفة.
- القيمة التكاملية.
- قيمة التصفية.
أسس أخرى لا تشملها المعايير الدولية ولكن تنص عليها القوانين التشريعات القضائية المحلية وتلك المعترف بها بموجب اتفاق دولي:
- القيمة العادلة “المعايير المحاسبية الدولية”.
- القيمة السوقية “منظمة التعاون الإقتصادي والتنمية”.
- القيمة السوقية العادلة “دائرة الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة الأمريكية”.
- القيمة العادلة القانونية “قانون المنشآت النموذجية، السوابق القضائية الكندية”، وغيرها.
-
أساليب وطرق التقييم:
قبل البدء بعملية التقييم لا بد من النظر في أساليب التقييم الثلاثة والتي تعتمد على المبادئ الإقتصادية لتوازن الأسعار، وتوقع الفوائد، والاستبدال، لإختيار طريقة التقييم المناسبة.
برغم أنه لا يوجد طريقة واحدة لتحديد أسلوب التقييم المناسب، إلا أن هناك بعض العوامل التي يمكن أخذها بعين الاعتبار وهي:
- أساس القيمة.
- نقاط القوة والضعف لكل أسلوب.
- مدى ملاءمة كل طريقة للمعطيات المتوفرة وطبيعة الأصول المراد تقييمها.
- توافر المعلومات الموثوقة اللازمة لتطبيق الطريقة المختار اتباعها.
ولا يشترط على المقيم إستخدام أكثر من طريقة خاصة إذا كان واثقا من دقة الطريقة المختارة، ولكن ينبغي أن ينظر في أكثر من أسلوب وطريقة عندما تكون المعلومات غير كافية للحصول على نتيجة دقيقة.
وفي بعض الحالات يتفق المقيم والعميل على أساليب وطرق وإجراءات التقييم المستخدمة، أو نطاق الإجراءات التي سيؤديها المقيم بما يتوافق مع المعايير الدولية للتقييم، والقوانين، والتشريعات المعمول بها.
أساليب التقييم الثلاثة:
- أسلوب السوق.
- أسلوب الدخل.
- أسلوب التكلفة.
يتميز كل أسلوب من الأساليب السابقة بطرق، وخصائص، وبيانات، وإدراجات متعددة ومفصلة وارد ذكرها في المعايير الدولية للتقييم،
والتي من شأنها أن تسهل آلية الاختيار بين الأساليب الثلاثة، ما من شأنه توجيه المقيم نحو إصدار التقارير الأكثر دقة، ومصداقية، وإلتزاما بالمعايير.