الأراضي البيضاء

تعد قضية الأراضي البيضاء من أكثر القضايا التي يتحدث عنها السوق العقاري في المملكة العربية السعودية، خاصة بعد إقرار قانون رسوم الأراضي البيضاء الذي أقر عام 2013، بهدف تشجيع الإستثمار والتطوير العقاري في المدن الرئيسية في المملكة، كما أثر قانون ضريبة الأراضي البيضاء على عمليات التقييم المرتبطة بها سواء كان في حالات البيع والشراء بالتراضي أو في حالات البيع القسري وقضايا الرهن والتأمين وغيرها.

لذلك أصدرت الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين العديد من التوصيات والتشريعات المرتبطة بتقييم الأراضي البيضاء وعلاقة مهمة التقييم بنظام رسوم الأراضي البيضاء.

بداية وقبل الحديث عن تقييم الأراضي البيضاء لا بد أن نتكلم عن ماهية الأراضي البيضاء، ونظام رسوم الأراضي البيضاء، ومراحل رسوم الأراضي البيضاء،وأهدافها لنفهم أثرها على عملية التقييم.

• زيادة العرض من الأراضي غير المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب وينشط السوق العقاري.

• توفير الأراضي السكنية والتجارية بأسعار عادلة ومناسبة للفئات ذات الدخل المتوسط.

• حماية المنافسة الإستثمارية العادلة ومكافحة الإحتكار.

• مدينة الرياض

• مدينة جدة

• حاضرة الدمام

• مكة المكرمة

• المدينة المنورة

• ضاحية عسير

• مدينة الطائف

• منطقة جازان

• الطرق الرئيسية والفرعية .

• المياه والكهرباء والإتصالات.

• الصرف الصحي وتصريف السيول.

• الخدمات التعليمية والصحية.

• الخدمات الأمنية والدينية.

• النطاق السعري حسب الشرائح المساحية

قسم المساحات إلى ثلاث شرائح، الأولى: تبدأ من 10 آلاف متر مربع إلى 1.0 مليون متر مربع. الثانية: تبدأ من أكثر من 1.0 مليون متر مربع إلى 2.0 مليون متر مربع. الثالثة: تبدأ من أكثر من مليوني متر مربع فأكثر، ويتناقص سعر متر الأرض من الشريحة الأولى إلى الثالثة، وبناء عليه يتم البدء في تقييم الأرض انطلاقا من الشريحة التي تنتمي إليها.

• تضاريس الأرض

وجود “جبل، بحر، وادي” من عدمه في الأرض، سيؤدي وجود أي منها في الأرض أو حولها إلى خفض قيمتها النهائية بنسبة 30 في المائة.

• معيار العوامل العشرة

يتضمن عشرة معاملات لتوافر الخدمات والمرافق من عدمها، تم تقدير وزن نسبي لكل معامل منها، يتم خصمه من قيمة الأرض في حال عدم توافر بالنسبة المقدرة لكل معامل “الطرق بوزن 25 في المائة، خدمات دينية بوزن 1 في المائة، خدمات أمنية بوزن 5 في المائة، خدمات صحية بوزن 1 في المائة، خدمات تعليمية بوزن 5 في المائة، تصريف السيول بوزن 3.7 في المائة، الماء بوزن 11.4 في المائة، صرف صحي بوزن 11.8 في المائة، الكهرباء بوزن 25 في المائة، الاتصالات بوزن 3.5 في المائة”، يصل المجموع الإجمالي لتلك الأوزان النسبية للمعاملات إلى 92.4 في المائة من القيمة التقديرية للأرض. ولفهم دور هذه الأوزان النسبية للمرافق والخدمات، في حال عدم وجود أي منها حسب المسافة اللازمة لاحتسابها من عدمه، يتم خصم القيمة بنفس الوزن النسبي للخدمة أو المرفق. على سبيل المثال أرض قدّرت قيمتها بـ1.0 مليون ريال، وتبين عدم توافر الكهرباء والماء والصرف الصحي وتصريف السيول، أي ما مجموعه 51.9 في المائة لتلك المرافق والخدمات، فهذا يعني خصم قيمة الأرض بتلك النسبة، وبناء عليه تصبح القيمة النهائية للأرض وفق هذا المثال 481 ألف ريال فقط، وهي القيمة التي سيتم بناء عليها احتساب رسم الأرض البيضاء 2.5 في المائة، الذي سيبلغ نحو 12.0 ألف ريال فقط، وهو مبلغ الرسم الذي يقل عن مبلغ الرسم على الأرض “25 ألف ريال” بنسبة 51.9 في المائة، بحال تم احتسابه بناء على قيمتها الأصلية “1.0 مليون ريال”.

لماذا يحتاج كلا طرفي التقييم له؟ في هذه الحالة وزارة الإسكان وصاحب الأرض

يعتبر التقييم العادل للأراضي البيضاء السبيل الوحيد لحماية حقوق المالكين والجهات الحكومية على حد سواء ويجنب الطرفين ازدواج التقييم والتفاوت بين سعر التقييم والسعر الفعلي.

ما يضمن عدم ضياع الحقوق الحكومية وانهيار قانون الأراضي البيضاء، وفي الوقت ذاته يحمي المالكين من دفع رسوم إضافية

تزيد عن القيمة الفعلية.

وعلى إثر ما سبق لا بد من طرفي القضية الحصول على تقييم معتمد صادر عن مكاتب تقييم معتمدة لدى الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.