ما هو العقار؟
هو الأرض وكل ما اتصل بها اتصال دائم لا يمكن نقله دون تلف، كالمباني والأشجار، وتحدد القوانين المحلية في كل دولة أسس تمييز العقارات من المنقولات.
ما هو تعريف الملكية العقارية؟
جميع الحقوق التي تخول للمالك مصالح ومنافع محددة فيما يملك، فيطلق على ملكية العقار الملكية العقارية والحقوق المرتبطة بها بحزمة الحقوق، وتتمثل في كل حق متميز ومنفصل لمالك العقار كحق البيع أو التأجير.
تنقسم العقارات إلى نوعين رئيسيين :
1. العقارات من حيث تحقيقها للدخل
وهذه بدورها تتفرع إلى فئتين
- عقارات تحقق دخلا لمالكيها كالمكاتب ووحدات البيع والمحال التجارية والمصانع والوحدات السكنية المؤجرة والقابلة للتأجير، كما تندرج تحت هذا العنوان أنواع أقل انتشارا كالفنادق ووحدات التخزين التأجيرية الصغيرة.
- عقارات لا تحقق دخلا لمالكيها كالبيوت والشقق السكنية والفلل والعقارات التي تستعمل في تخزين الحاجات الخاصة للأفراد بدون قصد الإتجار بها كالمخازن التابعة للمنازل والشقق
- ويجدر بالذكر أن العقارات التي لا تدر دخلا لا تحقق دخل تجاري ولكن يمكن الحصول على العائد من خلال زيادة قيمة رأس المال أو ما يعرف بالدخل الرأسمالي.
2. العقارات من حيث الإستخدام
هناك خمس فئات رئيسية للعقارات من حيث الإستخدام
- العقارات التجارية
الاستثمارات العقارية التي تحقق أرباحا رأسمالية، كالوحدات المكتبية ووحدات بيع التجزئة وعمارات الشقق الفندقية وسواها.
- العقارات السكنية
التطوير العقاري لأغراض بناء السكن.
- العقارات الصناعية
تستخدم العقارات الصناعية لغايات تصنيع السلع والمنتوجات والتخزين والدعم اللولجستي وتتراوح ما بين عقارات صناعية صغيرة او عقارات ضخمة وعملاقة.
فوائد العقارات الصناعية :
- قيمة إيجارية أعلى ما يؤدي إلى عائدات أعلى
- توفر الأمان نتيجة لعقودها طويلة الأمد
- قيمة إيجارية صافية من التكاليف
- فدر قليل من الحاجة للصيانة
مخاطر العقارات الصناعية:
- ارتفاع نسب إشغار العقار لانعدام وجود مستثمر
- التكلفة العالية
- ارتفاع معدل التقادم بناء على تطورات السوق
العقارات الزراعية
وتتمثل في الأملاك والمنشآت المستخدمة في النشاط الزراعي والمتعلق بالرعي وتربية الماشية.
أراضي ومشاريع التطوير العقاري
وهي الأراضي البيضاء المتاحة للبناء، ومواع إعاد الإعمال وتحسين المرافق، وتحويلها لأغراض جديدة تحدد قيمة أفضل.
بعد الحديث عن الأنواع المختلفة للعقارات لا بد من ذكر التصنيف القانوني للملكيات العقارية والتي تنقسم بالشكل الآتي:
- الملكية المطلقة
ملكية غير محددة المدة وبموجبها يحظى المالك بسلطة مطلقة في التصرف بالعقار ضمن الضوابط القانونية.
- الملكية المشروطة
ملكية باقية ما لم يقع أحد الشروط المنصوص عليها في عقد منحها، وعند وقوع أ؛د تلك الشروط تنتقل ملكيتها للمانح.
- الملكية المقيدة
ملكية تنتقل للورثة بعد وفاة حائزها.
- ملكية مدى الحياة
ملكية دائمة للشخص الممنوح، ولا تؤثر المعاملات والتصؤفات العقارية بذلك، لأن حيازة العقار مقرونة بعمر المالك.
- الحيازة الإيجابية
ملكية عقارية لمدة محدودة بموجب عقد إيجار بين طرف ممنوح لهذا الحق وهو المستأجر والطرف المانح أو مالك العقار وهو المؤجر.
أسس تمييز العقارات من المنقولات
تختلف أسس تمييز العقارات من المنقولات من بلد إلى آخر وحسب المعمول به.
في السعودية لم يتحدث القانون بشكل واضح عن تعريف المنقولات ولكن قدم تعريفا واضحا للعقارات معتبرا كل ما دون ذلك هو من الأشياء المنقولة
ولكن يمكن تقسيم المنقولات إلى ثلاثة أنواع:
- المنقولات بطبيعتها
هي الأشياء التي يمكن نقلها من مكان إلى آخر دون تلف، سواء أكانت قادرة على الانتقال بقوتها الذاتية كالحيوانات أو بقوة خارجية كالجمادات.
وتشمل المنقولات بطبيعتها جميع الأشياء المادية التي لا تعتبر عقارات بطبيعتها أو عقارات بالتخصيص. ويعتبر الغاز والكهرباء ونحوهما من الطاقات أو القوى المحرزة من الأشياء المنقولة وقد اعتبر قانون العقوبات اختلاسها من قبيل السرقة.
- المنقولات من حيث المآل
هي أشياء ثابتة أو عقارات بطبيعتها تطلق عليها صفة الأشياء المنقولة بالنظر لما ستؤول إليه. فإذا بيع شيء من الثمار أو المحصولات بقصد جنيها أو حصدها أو إذا بيع بناء ليهدم ويستفاد منه كأنقاض، تعتبر منقولات من حيث المآل وفقاً لاتفاق المتعاقدين بالنظر إلى أنها ستنفصل عن الأرض في وقت قريب. فحين تنفصل عن الأرض فعلاً تعتبر منقولات بطبيعتها أما قبل ذلك فهي منقولات من حيث المآل.
- المنقولات المعنوية
إن الأشياء غير المادية هي التي لا تقع تحت الحس كالأفكار والابتكارات والمخترعات لا تدخل بحسب طبيعتها في المنقولات ولا في العقارات.
غير أن هذه الأشياء قد اعتبرها المشرع من قبيل المنقولات، لأن كل ما لا يدخل في التعريف الذي أعطاه للعقار فهو منقول ولما كان تعريف العقار لا ينطبق على الأشياء غير المادية فلم يبق سوى اعتبار هذه الأشياء منقولات معنوية أو غير مادية.